Bauschäden & Baumängel

Bauschäden & Baumängel verstehen – Gutachten | Bausachverständiger

Gutachten helfen Bauschäden / Baumängel abzustellen, also Risiken zu senken und Werte zu schützen – immoorga | Ihr Baugutachter bzw. Pers.-Zert. Bausachverständiger aus Neuss zeigt Ihnen wie.

Bauschäden / Baumängel verursachen Ärger, Kosten und im Zweifel Wertverluste.

Wir unterstützen Sie neutral, fach- und sachgerecht – von der Beweissicherung über die Ursachenanalyse bis hin zur belastbaren Kostenschätzung und einem klaren Maßnahmenplan.

Schnell zum Ziel

1. Typische Auslöser für gutachterliche Stellungnahmen
2. Unsere Leistungen
3. immoorga – Ihr Mehrwert
4. Rechtlicher Rahmen und Standards
5. Unsere Zertifizierung als Pers.-Zert. Sachverständiger
6. So arbeiten wir – Ablauf und Zeit
7. Typische Schadens- und Mängelbilder
8. Methoden und Messtechnik
9. Fachgebiete – Das decken wir ab
10. Ergänzende Schwerpunkte (häufig nachgefragt)
11. FAQ – Lexikon – Honorar
12. Kontakt & Einsatzgebiet für eine Begutachtung

1. Auslöser – Auftrag Sachverständiger | Bauschäden & Baumängel

Typische Auslöser für Stellungnahmen eines Bausachverständigen zwecks Feststellung, Vermeidung, Kostenschätzung und Abstellung von Bauschäden / Baumängeln sind:

• Gesundheitliche oder technische Beeinträchtigungen – z. B. Feuchte / Schimmel, geringer Immissionsschutz (Lärm, (Stark-)Regen / Wasser, Erschütterung, Kälte / Wärme etc.), Ausfallzeiten etc.,
• Komfort oder Gebrauchseinschränkungen – z. B. Funktionsstörungen von Bauteilen und Anlagen,
• Vermeidung von Planungs- / Baufehlern & Dokumentationsdefiziten, die die anschließende Nutzung und Werthaltigkeit trüben,
• Kostenschätzung für Umbau und Modernisierung – z.B. für Erwerb und kostengünstige Finanzierung einer Immobilie, Fördermittel-Beantragung, Betriebskosten-Reduzierung etc.
• Schutz vor Folgeschäden – an Personen, Tieren, Umwelt und Sachwerten,
• ungewöhnlich hohe Finanzierungs-, Betriebs- oder / und Modernisierungskosten,
• Streitigkeiten – über fachgerechte Ausführung, Sanierungsumfang und Kosten (privat oder vor Gericht)
• Vorbereitung von Immobilienangeboten – Verkauf / Vermietung zu guten Konditionen sowie
• Zweitmeinung einholen – zu bereits erstatteten Gutachten, durchgeführte Reparaturen, Mängelprotokollen etc.

Unter “Bauschäden“ / “Baumängeln“ sind gleichermaßen Schäden / Mängel an Gebäuden, Gebäudetechnik und Außenanlagen zu verstehen.

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2. Unsere Leistungen – Bausachverständiger | Gutachten Schäden & Mängel

Unsere Leistungen als Bausachverständiger für die Erstattung von Gutachten über Schäden / Mängel sowie Bauherren-Begleitung von der Bau-Planung bis zur Bau-Abnahme sind:

• Ermittlung & Bewertung: Schäden / Mängeln inkl. Kostenschätzung der Beseitigung,
• Beweissicherung: mittels Fotos / Videos, (Mess-)Protokollen, Probenentnahmen) – auch kurzfristig bei akutem Handlungsbedarf,
• Ursachenanalyse, Sicherungs- & Sanierungskonzepte: mit Priorisierung von Sofortmaßnahmen vs. dauerhaften Lösungen,
• Labor-, Mess & Prüfleistungen: Schimmel, Feuchte, Licht, Thermografie, Endoskopie, Leckageortung, elektrische Anlagen / Betriebsmittel etc. Langzeit Monitoring,
• Drohnen-Inspektionsflüge: Dach, Fassade, schwer zugängliche Bereiche,
• Bauvorbereitende & Baubegleitende Qualitätssicherung: bis zur Abnahme,
• Abnahme: Planung, Mängelmanagement, Fristen, Nachbesserung und Gewährleistungsverfolgung,
• Ermittlung Investitionsbudgets: Instandhaltungs- / Sanierungspflichten, Finanzierung, Fördermittel etc.,
• Protokolle, Privat und Gerichtsgutachten, Mediation / Schlichtung: individuell gemäß gewünschter Aufgabenstellung,
• Einfluss auf den Verkehrswert: Verzahnung mit der Immobilienbewertung,
• Einfluss auf die Finanzierungskonditionen: Verzahnung mit der Immobilienvermittlung,
• Einfluss auf Kaufpreis und -vertrag: Verzahnung mit der Due Diligence / Ankaufsprüfung gebrauchter Immobilien (Check: Bauwerke, Technik, Dokumentation, Zulassungen etc.) sowie
• Plausibilisierung: Einschätzung von Schäden / Mängeln, Gutachten Dritter, jeweils neutral und nachvollziehbar.

Für wen wir arbeiten? z.B. für: Eigentümer (privat oder gewerblich), Nachlass- / -Objektverwalter, WEGs, Investoren, Mieter / Käufer, Makler, Banken, Kommunen, Gerichte, Betreuer, Rechtspfleger etc.

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3. immoorga – Ihr Mehrwert aus einer Zusammenarbeit mit uns

immoorga – Ihr Mehrwert aus einer Zusammenarbeit mit uns als Bausachverständiger hinsichtlich des Umgangs mit Baumängeln / -schäden kurz zusammengefasst:

• Personenzertifiziert gemäß DIN EN ISO/IEC 17024: daher als Sachverständiger international anerkannt, bekannt, geprüft, überwacht, vergleichbar etc.,
• fach- und sachgerechte Ergebnisse: strenge Methodik, transparente Ableitungen, Vier Augen Prinzip bei kritischen Befunden,
• unabhängig & weisungsfrei: keine Interessenkonflikte – objektive Bewertung von Baumängeln / Bauschäden statt Schuldzuweisung,
• interdisziplinär & verzahnt: Bauschäden- / -mängel-Expertisen zzgl. Immobilienbewertung, Barrierefrei-Analyse, Ankaufsprüfung etc., und zwar aus einer Hand – inkl. Einfluss auf Verkehrswert, After-Sales-Kosten (Instandsetzung, Modernisierungspflichten, Finanzierung etc.),
• Schnell & skalierbar: kurzfristige Beweissicherung, Notfall Slots, Drohnen / Messtechnik und digitale Dokumentation sowie
• Transparent & planbar: klarer Leistungsumfang, Festpreis-Angebot, fester Ansprechpartner, strukturierter Zeitplan mit Online-Reporting.

Wie wir arbeiten? unsere Referenzen und Auszeichnungen >> Ausdruck für Nachhaltigkeit und höchste Kundenzufriedenheit

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4. Rechtlicher Rahmen & Standards (Auswahl) | Bausachverständiger

Gutachterliche Tätigkeiten von Bausachverständigen sind an rechtliche Rahmen und Standards gebunden, wie z.B.:

• Vorgaben des Auftraggebers und der Sachverständigenordnung,
• Vertragsgrundlagen & Unterlagen Leistungsbeschreibungen, Werkpläne, Bau-, Installations- und Montageanleitungen bzgl. der beschädigten / mangelhaften Bereiche,
• Anweisungen & Maschinenkunde im betroffenen Gebäude und Betrieb,
• Regelwerke DIN Normen, Richtlinien, Merkblätter, Baustoffzulassungen, Fachregeln, aRdT (anerkannte Regeln der Technik),
• Befähigungs-, Sachkunde-, Unterweisungsnachweise, Fachunternehmerbescheinigung von den zuständigen und verantwortlichen Personen / Firmen sowie
• örtliche Preis– und Marktentwicklung als Basis für Kostenschätzungen.

Hinweis! wir erbringen keine Steuer- und Rechtsberatung im Einzelfall, arbeiten jedoch an der Schnittstelle zu BGB- / VOB- und weiteren regulären Anforderungen.

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5. Zertifizierung – Pers-Zert. Sachverständiger | Bauschäden & Gutachten

Unsere Zertifizierung, u.a. zur Erstattung von Gutachten, erfolgt als Personenzertifizierter (Pers.-Zert.) Sachverständiger gemäß der international anerkannten Norm DIN EN ISO/IEC 17024:2012 für das Fachgebiet:

Bauschäden / Baumängel (bzw. Schäden / Mängel an Gebäuden, Technik und Außenanlagen)

mit den Zusatzqualifikationen:

Gebäudemanagement; Gebäude-, Industrie- und Energietechnik sowie Beurteilung energetischer Maßnahmen an Gebäuden.

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6. So arbeiten wir – Ablauf & Zeit | Sachverständigen-Gutachten

Der Ablauf und die Zeit zur Erstattung eines Gutachtens, Protokolls etc. sieht üblicherweise folgende Schritte als Sachverständiger vor – so arbeiten wir:

a.) Auftragsklärung: Eigentums-, Auftraggeber- und Auftragnehmer-Verhältnisse, Ziel, Fragen, Unterlagen, Ortstermin,
b.) Dokumentation, u.a. zur Beweissicherung:
Erfassung der verbauten und von Schäden / Mängeln betroffenen Bausubstanzen, Bauwerksteilen und Betriesbmitteln,
Zusammenstellung der Organisationsstrukturen und Nachweise für: Unterweisungen, Erst- / Wiederholungsprüfungen, Aus- / Weiterbildungen der zuständigen und verantwortlichen Personen / Firmen,
Ermittlung der erfolgten oder / und ggf. unterlassenen Maßnahmen zur Vermeidung von Umwelt, Sach- und Personenschäden, zudem der im Vorfeld an den betroffenen Gebäudeteilen erfolgten oder / und unterlassenen Eingriffe der letzten Jahre,
c.) Ortsbegehung u.a. zur Beweissicherung: Sichtprüfung, Messungen, Proben, digitale (Foto- / Video-)Dokumentation, Protokollerstellung gemäß Checklisten (u.a. der Verbraucherzentrale) etc.,
d.) Analyse: finanzielle, bauliche und technische Bewertung des Investitionsbedarfs, der Schäden / Mängel, Abgleich mit Normen und Regelwerken (anerkannte Regeln der Technik, Verordnungen, Herstellerangaben etc.),
e.) Gutachten, Protokoll und Investitionsplan: klare Feststellungen, Ursachen, Kostenrahmen, Sanierungsempfehlung, Prioritäten sowie
f.) Besprechung: Erläuterung, nächste Schritte, Unterstützung bei Nachbesserung / Verhandlung.

Zeit für die Bearbeitung? je nach Umfang und Komplexität eines Gutachtens i.d.R. 2–6 Wochen ab dem Ortstermin, bzw. bei der Bauherrenbegleitung gemäß Bauzeitenplan.

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7. Typische Schadens- & Mängelbilder – Gewerke | Sachverständige

Typische Schadens- / Mängelbilder sind vielfältig, dahingehend Sachverständige regelmäßig auf unterschiedliche Gewerke treffen:

• Feuchte & Schimmel: Undichtigkeiten, mangelhafte Anschlüsse, Dränagen, Abflüsse, Lüftung und Dämmung, Wärmebrücken etc.,
• Risse: in Bauteilen (Putz, Mauerwerk, Beton) bzw. Setzungen, Tragwerksschwund,
• Dach: (Flach- / Steildach), defekte Anschlüsse, Überläufe, Wärmebrücken,
• Fassade / WDVS: Anprall und Algenbewuchs, Detailanschlüsse,
• Ausbau & Beläge: Estriche, Boden , Wand und Deckenaufbauten, Trockenbau, Türen / Fenster, Treppen etc.,
• Gebäudetechnik (TGA): Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär, Elektrotechnik, Regelung / Smart Home, Intrusionsschutz, EDV-Netzwerke sowie
• Schutz: Schall, Brand, Wärme, Standfestigkeit, Feuchte.

Schäden / Mängel werden, soweit möglich und angemessen, vorwiegend in Bild, Schrift und Ton auf digitalen Datenträgern festgehalten.

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8. Methoden & Messtechnik – Schäden & Mängel | erfassen & belegen

Für die nachhaltige Erfassung von Schäden / Mängeln sind geeignete Methoden / Messtechniken einzusetzen, um diese möglichst ohne zerstörende Untersuchungen und Bauteilöffnungen belegen zu können. Hier ein Auszug:

• Feuchte / Salz Messungen, Langzeitdatenlogger,
• Infrarot Thermografie, Blower Door unterstützte Leckagesuche,
• Endoskopie, Materialproben, Laboruntersuchungen,
• Drohnenflüge Inspektion von Dach und Fassade, bzw. von schwer einsehbaren Bereichen sowie
• elektrische Prüfungen und Funktionskontrollen der Anlagentechnik und Betriebsmittel.

Alle Ergebnisse werden vorwiegend EDV-gestützt dokumentiert und nachvollziehbar aufbereitet.

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9. Fachgebiete von Sachverständigen – Das decken wir ab

Bei Stellungnahmen zu Bauschäden / -mängeln / -abnahmen, Kostenschätzungen etc, setzen sich Sachverständige täglich mit folgenden Fachgebieten auseinander. Wir decken ab:

• Bauphysik, Bautechnik, Bauchemie und Messtechnik,
• Wärme , Schall , Brand und Feuchteschutz,
• Feuchte / Schimmel, Holz und Holzschädlinge,
• Baugrund und Bodenmechanik, Baukonstruktion und Tragwerksplanung, Mauerwerksbau,
• Fassade, Flach- / Steildächer, Risse,
• Isolationen, Bauwerksabdichtungen und Dränagen,
• Baustoffe, Betonbauteile, weiße / schwarze Wanne,
• Baustoffe, Estriche, Beläge, Trockenbau sowie
• Energie-, Gebäude- / Elektrotechnik.

Wichtig! Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Fachgebieten (z. B. Bauphysik ↔ Haustechnik) werden stets mitbetrachtet.

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10. Ergänzende Schwerpunkte (häufige Anfragen) – Baugutachter

Die an uns gestellten Anfragen als Baugutachter beziehen sich nicht immer auf die Erstattung von Gutachten, folglich häufige Schwerpunkte ebenfalls sind:

• Abnahmebegleitung mit Checkliste, Protokoll, Mängelrüge, Nachbesserung, Gewährleistungsverfolgung,
• Baubegleitende Qualitätssicherung z.B. Meilensteine TGA, Planung – Rohbau – Ausbau – Erstprüfung – Inbetriebnahme,
• Beweissicherung Feststellung, Erfassung und Dokumentation von Bauschäden / Baumängeln,
• Budgetermittlung bzgl. des Kaufs gebrauchter Immobilien (Umbau (ggf. barrierefrei), (energetische) Modernisierungspflichten, Finanzierung, Fördermittel etc.) zur Verhandlung mit Verkäufern, Banken, Handwerkern etc.,
• Schadenregulierung mit Versicherungen (Erstbewertung, Nachweis, Kostenrahmen),
• Wirtschaftlichkeitsvergleich Sanierungsvarianten (Quick Wins vs. Grundsanierung),
• Notfalltermine bei akuten Schäden / Mängeln z.B. Rohrbruch, Sturmschaden, Undichtigkeiten, Überlastung etc. sowie
• Gutachten in englischer Sprache auf Anfrage.

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11. FAQ, Lexikon, Honorar – Gutachten | Bauschäden & Baumängel

FAQ´s (häufig gestellte Fragen), Lexikon, Honorarangaben bieten Ihnen erste Antworten über die Erstattung von Gutachten über Bauschäden / Baumängel oder einem anderen Anliegen.

Wann lohnt ein Gutachten?
Immer dann, wenn Ursache, Verantwortung oder Kosten unklar sind – oder um Fristen / Nachweise zu sichern.

Bekomme ich eine Kostenschätzung?
Ja. Sie erhalten einen realistischen Kostenrahmen und – wenn gewünscht – Varianten mit Priorisierung.

Hilft das Gutachten vor Gericht?
Unsere Gutachten sind nachvollziehbar, neutral, regelwerkskonform – damit sach- und fachgerecht.

Was kostet ein Gutachten?
Die Honorierung richtet sich nach Umfang und Fragestellung. Ein transparentes Angebot erhalten Sie nach kurzer Abstimmung – sprechen Sie uns an.

Wo kann ich immobilienwirtschaftliche Begriffe nachschlagen? Hier geht es zum Lexikon.

Was kostet die Erstattung eines Gutachtens über Bauschäden / Baumängel?
Die an uns gestellten Anfragen über gutachterliche Leistungen in Sachen von Bauschäden / -mängeln sind sehr different. Folglich ist uns eine generelle Honorar-Einschätzung im Vorfeld kaum möglich.

Insofern hat sich in der Praxis die Abrechnung von Honoraren mittels allgemein bekannter Honorarrichtlinien etabliert und können Sie unter Fachgebiete einsehen.

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12. Kontakt & Einsatzgebiet – Bauschaden, Sonstige Anliegen | Gutachter, Gutachten, etc.

Sie stellen einen akuten Bauschaden oder / und Baumangel an Ihrer Immobilie fest, haben ein sonstiges Anliegen, um einen Gutachter mit einem Gutachten oder sonstigen Stellungnahme in die Pflicht zu nehmen, planen eine Abnahme oder benötigen eine Zweitmeinung sowie dringenden Kontakt?

Rufen Sie uns an, gleich hier unter 02131/76290-48 oder schreiben Sie uns per E-Mail – wir reagieren kurzfristig.

Unser grundsätzliches Einsatzgebiet: innerhalb der Landesgrenzen von NRW, darüber hinaus: auf Anfrage.

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