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Immobilienbewertung

Gutachter für Immobilienbewertung aus Neuss: Wert- und Immobilien-Gutachten | Mietwert – Beleihungswert – Marktwert – Verkehrswert

Im Rahmen unserer Immobilienbewertung erstatten wir Wert-Gutachten und Immobilien-Gutachten, d.h. unser Ingenieurbüro in Neuss ermitteln als Gutachter / Sachverständiger den Mietwert, Beleihungswert, Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie und begründet deren Herleitung.

Außerdem prüfen wir bereits erstellte Gutachten auf Plausibilität. Regelmäßige Anlässe für die Erstellung oder Prüfung von Wertgutachten oder Immobiliengutachten sind im Folgenden:

  • steuerliche Überlegungen,
  • eine Auseinandersetzung (Streitigkeit),
  • Erbfall, Scheidung, Betreuung, Vormundschaft,
  • Preisermittlung für Verkauf und Vermietung,
  • Beleihung einer Immobilie usw.

Basis unserer Immobilienbewertung, Wertgutachten und Immobiliengutachten

Hier geht es direkt zu folgenden Themen:

1. Wichtige Vorbetrachtungen

In manchen Fällen, wie z.B. vor Gericht, müssen Wertgutachten, bzw. Immobiliengutachten gesetzlichen Vorgaben und normierten Anforderungen entsprechen, also genau sein, wie es z.B. für reguläre Gutachten zur Marktwertermittlung gemäß §194 BauGB gilt.

Vor kostenlosen Makler- und Discountbewertungen hingegen oder auch anderen unverbindlichen Gratisbewertungen von Immobilienplattformen wird daher eindringlich gewarnt. Die Bedenken liegen auf der Hand und lassen sich mittels eines:

  • Artikels in der Immobilienzeitung (registrierungspflichtig, insofern hier der Link auf die entsprechende Pressemitteilung vom BVS),
  • Selbstversuchs der WirtschaftsWoche,
  • Artikels in der Rheinischen Post vom 27.03.2021,
  • weiteren Artikels in der Rheinsichen Post vom 10.04.2021  sowie
  • eines Tests mit versteckter Kamera, ausgestrahlt am vom 25.03.2019 von ZDF-WISO (hier kommentiert,  da der Link auf den ZDF-Film nur bis zum 20.03.2020 gültig ist)

leicht nachvollziehen und bescheinigen kostenlosen Bewertungen kein gutes Zeugnis.

Kritiker unterstellen Gratisbewertungen sogar häufig nur die Durchsetzung kommerzieller Interessen / Ziele:

  • zur Datenerfassung, Förderung der Verkaufsbereitschaft, Akquisition von Verkaufsaufträgen etc., unabhängig davon, dass
  • die Ergebnisse laut obiger Quellen und eigenen Erfahrungen, auch noch von sehr großen Ungenauigkeiten, verherrenden Abweichungen vom tatsächlichen Marktpreis, Inkompetenzen etc.  geprägt sind

und schließlich zu Fehleinschätungen, falschen Entscheidungen, intransparenten Verkaufsverlusten, Verunsicherungen etc. führen können.

Insofern bieten wir die Erstellung und Überprüfung von Wertgutachten im Sinne des §194 BauGB für folgende Immobilienarten an:

  • Grundstücke mit und ohne Erbpacht, Bauerwartungsland,
  • massiv gebaute Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser,
  • gewerbliches Teileigentum, Eigentumswohnungen, Wohnanlagen,
  • Fertighäuser, Fachwerkhäuser und Holzhäuser in verschiedenen Bauweisen,
  • Wohnhäuser und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte, Hallen, Lager, Produktionsstätten und schließlich
  • Spezialimmobilien, Freizeitimmobilien, Hotels, Unterhaltungs- und Sportstätten usw.

und bieten damit Entscheidern, Gerichten und Eigentümern eine solide Basis über den Wert einer Immobilie.

Informationen zu Begrifflichkeiten, wie z.B. Verkehrswert, Marktwert usw. können Sie ebenfalls unserem Lexikon entnehmen. Zudem finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen, also FAQ.

2. Unsere Leistungen:

Folglich bieten wir an:

  • Due Diligence (Ankaufsprüfung, Immobilien- und Barriere-Analysen, Verbesserung des Informations- und Dokumentenstandes),
  • Ermittlung Marktwert, Mietwert, Beleihungswert sowie Verkehrswert,
  • Bewertung von und lösungsorientierter Umgang mit Mängeln sowie Bauschäden als Bestandteil der Wertermittlung und Ankaufsprüfung,
  • Wertgutachten, Kurzgutachten, Privatgutachten, Schieds- und Gerichtsgutachten, Schlichtung bei Auseinandersetzungen, Mediation,
  • Berechnung von Wohnflächen, Nutzflächen und Gewerbeflächen sowie ferner
  • Angebots-Preisermittlung für Verkauf und Vermietung auf Basis empirischer, also repräsentativer Studien.

3. Unser Hintergrund als Sachverständiger / Gutachter:

Euro-Zert Zertifizierungsstelle: SVG office GmbHUnsere Sachverständigentätigkeit erfolgt als Personenzertifizierter (Pers.-Zert.) Sachverständiger gemäß der international anerkannten Norm DIN EN ISO/IEC 17024:2012 und zwar für das Fachgebiet:

– Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

4. Die Objektaufnahme in der Übersicht (Auszug):

Bei der Objektaufnahme werden danach von uns folgende Einzelheiten festgehalten:

  • das Grundstück, die Gebäudeart, die Nutz-, Gewerbe- und Wohnflächen, die Stellplätze, das Objektalter, Bodenrichtwerte usw.,
  • der Instandhaltungsbedarf / Modernisierungsbedarf und überdurchschnittliche Erhaltungszustand,
  • die Bausubstanz und Ausstattung (Fassade, Wände, Fenster, Dächer, Bodenbeläge usw.),
  • der Standort einer Immobilie hinsichtlich Umfeld, Nachbarschaft, Nahversorgung usw.,
  • der Energieausweis, die Betriebs-/Verwaltungskosten, Mieteinnahmen sowie
  • die erfolgten Renovierungen und Sanierungen der letzten Jahre.

5. Grundlagen: Verordnungen, Richtlinien etc. (Auszug):

Bei der Erstattung von verlässlichen Gutachten sind ferner zu berücksichtigen, die:

  • Vorgaben der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV),
  • Modelle der AGVGA – NRW (Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte NRW), wie z.B. das Ertrags- und Sachwertmodell,
  • Sachwertrichtlinie (SW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Vergleichswertrichtlinie (VW-RL),
  • Grundstücksmarktberichte von den örtlichen Gutachterausschüssen,
  • Erkenntnisse aus der Bauakte, dem Grundbuch, dem Baulastenverzeichnis, den Katastern,
  • für den Standort gültige Baurecht hinsichtlich der Bebauungs- und Flächennutzungspläne,
  • örtlichen Mietspiegel für Gewerbe- und Wohnobjekte,
  • Wohnflächenverordnung (WoFlV), Richtlinien und Normen zur Berechnung von gewerblichen Räumen (gif, NGF, BGF, DIN 277) usw.
  • persönliche Inaugenscheinnahme sowie Beurteilung der Ausstattung, Bauschäden, Baumängel und Bausubstanz sowie Ermittlung des daraus resultierenden Instandhaltungsbudgets,
  • Rechte, Lasten und Beschränkungen zum Grundstück sowie schließlich
  • örtliche Preis- und Marktentwicklung.

6. Sonstige Hinweise

Die Erstellung von abgespeckten Light-Gutachten oder unsere kostenlose Discount Online-Immobilienbewertung können Sie unserer Internetseite Frank Baumann Immobilienagentur Neuss entnehmen und bieten eine erste Einschätzung über den Immobilienmarkt, bzw. den Wert einer Immobilie.

Bei unserem Light-Gutachten handelt es sich zwar ebenso um eine Wertermittlung gemäß  §194 BauGB. Diese wird aber einerseits nur auf die Erstattung eines Zahlenwerkes sowie auf eine Zusammenfassung der wichtigsten Bewertungskenngrößen abgestellt, andererseits jedoch in einem mündlichen Gespräch die Herleitung sehr detailliert erläutert.

Insofern sind die Leistungen auf dieser Internetseite getrennt von unseren Leistungen als Freier Sachverständiger / Gutachter der Frank Baumann Immobilienagentur Neuss zu verstehen.

Weitere Hinweise zur Verrechnung unserer Leistungen als Personenzertifizierter (Pers.-Zert.) Sachverständiger finden Sie auf der Seite Fachgebiete.

Überdies können wir Discounted-Cash-Flow-Analysen erstellen und genauso Stellungnahmen nach anderen internationalen Standards abgeben.

Wir legen diese zudem auch gerne in englischer Fachsprache aus.

Was ist denn Ihre Immobilie heute eigentlich genau wert?