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immoorga Gutachter: News | Due Diligence Ankaufsprüfung Immobilien

Die Due Diligence ist mittlerweile ein etablierter Vorgang für die Ankaufsprüfung von Immobilien, bei der ein Immobiliengutachter oder Bausachverständiger regelmäßig in Anspruch genommen wird. Die Due Diligence ist nämlich ein multidimensionales und praktisches Analyseinstrument zur Aufdeckung von Chancen und Risiken in Zusammenhang mit Immobilien und Transaktionen.

Worauf in der Automobilbranche schon immer Wert gelegt wurde und Privatverbraucher vertrauen – checkheftgepflegte Automobile – ist hingegen bei Immobilien eher noch eine Seltenheit. Laut der Fachzeitschrift “Immobilienwirtschaft“ entgehen somit Eigentümern jedes Jahr Milliarden, weil Informationen, wie z.B. Baubeschreibung, Pläne, Lastenauskünfte, Flächenangaben, Abnahmescheine usw. fehlen, unvollständig oder ferner nicht aktuell sind.

Eine Due Diligence empfiehlt sich auch als Entscheidungshilfe für den Abschluss gewerblicher Mietverträge. Hierbei sind jedoch andere Informationen und Unterlagen vom Pers.-Zert. Sachverständigen gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zu analysieren, als bei der Ankaufsprüfung.

Hier geht es direkt zu folgenden Themen:

  • 1. Welche Informationen sollen über die Immobilie gewonnen werden?
  • 2. Welche Ziele verfolgt die Due Diligence / Ankaufsprüfung?
  • 3. Welche üblichen Urkunden / Unterlagen einer Immobilie werden für die Analyse benötigt?
  • 4. Was ist Gegenstand unserer Immobilienvermittlung oder Immobilienberatung, Immobilienbewertung und Organisationsberatung als Sachverständiger / Gutachter

1. Übliche Informationen der Ankaufsprüfung / Due Diligence

Die Due Diligence / Ankaufsprüfung befasst sich mit der Analyse von Immobilien und zwar in technischer, baulicher, rechtlicher, wirtschaftlicher, finanzieller sowie steuerlicher Hinsicht.

Darum legt ein Immobiliengutachter oder Bausachverständiger auch seinen Focus auf folgende Punkte:

Technische und bauliche Analyse:

  • Nachweis über unlängst erfolgte Modernisierungen oder Reparaturen,
  • Zusammenstellung von Erkenntnissen aus einer fachkundigen Inaugenscheinnahme der Immobilie hinsichtlich: Bauschäden, Zustand, Ausstattung, Mängeln, Flächen etc.,
  • Bewertung von Emissionen, wie z.B. Lärm, Gerüche, Feuchtigkeit, Lichtstärke etc.,
  • Ausarbeitung von Potentialen in der Bewirtschaftung, z.B. durch Vergleich von Lieferanten und Dienstleistern, Umsetzung energetischer Modernisierungen etc. sowie
  • Überprüfung auf Altlasten und evtl. Umweltanalyse.

Wirtschaftliche, steuerliche und finanzielle Analyse

  • Untersuchung von Markt und Standort, auch unter Berücksichtigung der regionalpolitischen Situation und Tendenzen,
  • Bewertung erfolgter oder anstehender Maßnahmen im Straßen- und Kanalbau, der Nahversorgung, ÖPNV-Anbindung etc., die zwar zur Verbesserung des Wohnumfeldes beitragen können, jedoch Erschließungskosten nicht ausschließen,
  • Untersuchung der Miet-und Kaufpreissituation, ggf. Berücksichtigung der Mietpreisbremse,
  • Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, Auswertung von Kosten, Aufwendungen und Abschreibungen,
  • Budgets, Fördermittel und Zuschüsse für absehbare oder gar zwingende Modernisierungen sowie akute Instandhaltungen,
  • Erfassung von Einrichtungen und Wertansätzen, die nicht der Grunderwerbssteuer unterliegen,
  • Bonitätsnachweis der Mieter und deren Garantiegeber sowie
  • Behandlung des Veräußerungsgewinns, Zahlung der Kaufnebenkosten usw.

Rechtliche Analyse

  • Untersuchung der Mietverträge, z.B. auf Risiken, Lücken, rechtliche Fragen oder auch Nachweis von Staffel- oder Indexmieten usw.
  • Plausibilisierung von Flächenberechnungen, wie z.B. die Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Gewerbeflächenberechnung gemäß örtlich anerkannter Richtlinien, Normen, Verordnungen etc. sowie
  • Auswertung der Eigentums-, Verwaltungs- und ggf. Betreibersituation auf Unsicherheiten oder potentielle Zwistigkeiten.

2. Ziele der Ankaufsprüfung / Due Diligence

Alle Informationen sollten daher in Form einer Urkunden- / Unterlagensammlung in einer Hausakte vorgehalten werden, denn die Urkunden / Unterlagen sind für die Parteien die wichtigste Quelle, um nachhaltige Informationen über die Beschaffenheit einer Immobilie und sonstige Einflüsse gewinnen zu können.

Dies kann mit einem Exposé, einer bloßen Inaugenscheinnahme der Immobilie oder mündlichen Äußerungen nicht gelingen. Somit empfiehlt sich auf jeden Fall eine Ankaufsprüfung mittels einer verlässlichen Dokumentenlage. Unter dem Strich lassen sich dann sämtliche Annahmen, Erwartungen sowie die Beschaffenheit einer Immobilie belegen, bzw. schriftlich vereinbaren oder ebenso ausschließen.

Dies dürfte dann einerseits nicht nur für eine Transaktion förderlich sein, sondern andererseits nachträgliche Zwistigkeiten vermeiden, die immer wieder zwischen den Parteien oder mit Behörden, Ämtern etc. auf Grund von Informationsasymmetrien entstehen.

Folglich stehen dann alle für eine Entscheidung über den Vertragsabschluss maßgeblichen Informationen, bzw. Urkunden / Unterlagen rechtzeitig bereit und tragen zum Vertrauen bei. So leitet es sich zumindest aus der Maklernorm DIN EN 15733, den Hinweisblättern der Bauämter sowie den Ratgebern der Verbraucherzentrale ab, und zwar zum Wohl der beteiligten Marktteilnehmer.

Zudem sind aussagekräftige Urkunden / Unterlagen auch drittverwendungsfähig, z.B. für:

  • die Anforderung von Finanzierungsangeboten,
  • zur Herleitung eines Marktwertes oder Angebotspreises einer Immobilie,
  • zur Gestaltung eines Miet- / Kaufvertrages und außerdem
  • zum Nachweis über die Zulässigkeit von gebäudlichen Anlagen auf einem Grundstück.

3. Übliche Unterlagen für die Due Diligence / Ankaufsprüfung

Hier ein Auszug zu den üblichen, bzw. für den Verkauf förderlichen Urkunden / Unterlagen, zusammengestellt in Form einer Checkliste:

Grundsätzliche Urkunden / Unterlagen für Immobilien:

  • Grundbuchauszug, Baulastenauskunft,
  • Bebauungsplan (B-Plan), Flächennutzungsplan,
  • Flurkarte, Lageplan, Straßenplan,
  • ggf. Hochwasser- und Altlastenkataster hinsichtlich Altlastengefahren,
  • Prüfung anstehender Erschließungsgebühren, z.B. für einen neue Straßenkanalisation etc.,
  • Baujahr, (Aus-)Baubeschreibung, Baugenehmigungen / -abnahmescheine, Bauanträge, Denkmalschutz, Genehmigungsfreistellungen,
  • Ausführungspläne, wie z.B.  Ansichten, Schnitte, Grundrisse, umbauter Raum, Statik, Wärmeschutz, Schallschutz,
  • Stellplatznachweis und -pläne, ggf. Nachweise über eingezahlte Ablösebeiträge, z.B. bei einer Stellplatzverpflichtung,
  • Nachweis einer aktuellen und gültigen Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Gewerbeflächenberechnung etc., Grundstücksgröße inklusive Grund- und Geschossflächenzahl sowie entsprechender Pläne,
  • Grundstücksmarktbericht, Verkehrswertgutachten,
  • Schornsteinfegerprotokolle, Energieausweis, sonstige Prüfprotokolle, wie z.B. der Elektro-Check (E-Check),
  • Mietverträge, Übersicht Mieten (Soll / Ist, Arten, Nebenkosten, Mieterhöhungen etc.), Mietspiegel, Betriebskostenübersicht,
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung,
  • Nachweise über zurückliegende Modernisierungen und Reparaturen,
  • Garantie-/Gewährleistungsscheine inkl. Handwerkerlisten, Wartungsverträge,
  • Schriftwechsel Nachbarn, Behörden, Gerichte etc.,
  • Bedienungsanleitungen und Betriebserlaubnis zu Heizung, Wasser- und Warmwassergeräte / -speicher / -versorgung, Abwasseranlagen, Garagentor, Brandmelder, Pumpen, I-Bus-System, Sicherungskasten, Zeitschaltuhren etc.,
  • Liste mit Gegenständen aus dem Haus und deren Zeitwerte, die an den Käufer mitveräußert werden, jedoch nicht der Grunderwerbssteuer unterliegen,
  • Beschreibung Mikro- und Makrolage, ÖPNV- und PKW-Anbindungen, Flug- / Bahnverkehr etc.,
  • Nahversorgung, Schul- und Kindergartenentfernungen, Freizeit-, Kultur-, Unterhaltungs- und Landschaftsangebote,
  • bei akutem Bedarf, Instandhaltungs- und Modernisierungsangebote,

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

  • Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne sowie
  •  WEG-Protokolle, Beschlusssammlung, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne, Instandhaltungsrücklagen.

Bei Erbpachtgrundstücken zusätzlich:

  • Erbpacht- / Erbbauvertrag

Bei Betreiberimmobilien zusätzlich:

  • Analyse der Betreiberorganisation, die mit einer Immobilie verflochten ist, also bezüglich Organisation, Finanzierung, Personal und Management in struktureller und vertraglicher Hinsicht.

Damit eine Due Diligence, bzw. Ankaufsprüfung nicht ihren Zweck verfehlt, sollte sicher gestellt werden, dass sämtliche Urkunden / Unterlagen auch wirklich von den Parteien analysiert werden.

4. Gegenstand unserer Immobilienvermittlung, bzw.
Immobilienberatung, Immobilienbewertung etc.
als Pers.-Zert. Sachverständiger / Gutachter

Gegenstand unserer Leistungen sind:

  • einerseits stellen wir bei unseren Immobilienangeboten – soweit möglich – vorgenannte Unterlagen / Urkunden in aktualisierter Form für eine Transaktionsentscheidung zusammen,
  • andererseits unterstützen wir als Pers.-Zert. Sachverständiger gemäß DIN EN ISO/IEC 17024, bzw. Gutachter ebenso Interessenten bei der Ankaufsprüfung anderweitiger Immobilien

und zwar mit Hilfe von Checklisten der Verbraucherzentrale und anderer Fachliteratur.

Bei unserer Immobilienberatung, Immobilienbewertung, Organisationsberatung oder Immobilienvermittlung ermitteln wir nach Möglichkeit ebenso einen präzisen Marktwert der Immobilie gemäß §194 BauGB. Dieser stellt aber hingegen nicht den absoluten Kaufpreis oder Angebotspreis dar. Diese werden nämlich von subjektiven Umständen und auch Gebäude-Schäden beeinflusst.

Deswegen ermitteln wir regelmäßig eine Wertspanne mit Best- und Worst-Case-Szenario, u.a. mittels Verwendung von empirischen Studien und den Erkenntnissen daraus. Diese belegen nämlich eine untrennbare Abhängigkeit zwischen den Größen: Angebotspreis, Vermarktungszeit und Verkaufserlös.

Weitere Hinweise zur Verrechnung unserer Leistungen als Personenzertifizierter (Pers.-Zert.) Sachverständiger finden Sie auf der Seite Fachgebiete.

Beim Ankauf einer (Traum-)Immobilie oder der Anmietung einer Gewerbeimmobilie unterstützen wir Sie gerne.